История Ларисы Долиной остается в центре внимания, как юристов, так и самых обычных жителей страны. Напомним, под воздействием мошенников народная артистка России продала квартиру, отдала аферистам эту сумму и еще добавила сверху, а затем через суд смогла вернуть свою элитную недвижимость. В итоге покупатель Полина Лурье осталась без квартиры и денег. Сейчас она судится со звездой. И на ее стороне многие жители страны. 

По словам экспертов, «схема Долиной» уже оказала существенное влияние на рынок купли-продажи вторичного жилья в России. Покупатели стали в разы чаще отказываться от покупки, если продают недвижимость пожилые или одинокие собственники.

Вместе с юристом Юрием Романченко «Столица на Онего» разбиралась, что не так в этом деле, почему его считают несправедливым, к каким последствиям оно может привести. И самое главное — как не попасть в ситуацию Лурье. 

Добросовестность против статуса

— Мы все потенциальные продавцы или покупатели недвижимости. Попасть на мошенников, как показывает практика, может любой. Только вот выйти из ситуации так, как это сделала народная артистка Лариса Долина, может не каждый. И это раздражает всех. Почему такая реакция?

— Я придерживаюсь версии, что, когда оспариваются подобные сделки, нарушаются права добросовестного приобретателя, в данном случае гражданки Лурье, — рассказывает Юрий Романченко. — Учитывая масштаб сделки, я имею ввиду сумму в сотню миллионов рублей, которая была отдана, чистота сделки явно соблюдалась. То есть были изучены документы, выписка с ЕГРН, документы основания и прочее. И в чём можно обвинить гражданку Долину, в чем сходятся многие юристы, что, когда эту квартиру она продавала, она уже ведь находилась под влиянием мошенников. То есть ее кто-то убеждал что-то сделать. И вот об этом убеждении она же никому не сказала. В этом вся беда.

Есть такое понятие у юристов — сломанная сделка. То есть сделку сломал суд, к примеру. Что это значит? То есть сделка была оспорена и возникло право на реституцию, либо двухстороннюю, либо просто реституцию. По реституции какие требования? Что это такое? Если сделка признается недействительной, либо ничтожной, то стороны имеют право встать в то имущественное положение, в котором они находились до совершения сделки: Долина с квартирой, Лурье с деньгами. В эпизоде с Долиной этого не произошло. У нас институт добросовестного приобретателя был поставлен в более, так сказать, низовое положение, чем институт Долиной как звезды, как известной медийной личности. Почему-то суды встали на ее сторону, исходя из того, что она была под влиянием.

— И сейчас уже есть такое понятие, как «эффект Долиной», то есть эффект, вызванный распространением схемы, при которой продавец квартиры вскоре после её продажи пытается оспорить сделку, заявляя о том, что стал жертвой мошенников и потерял денежные средства с продажи, — говорит Юрий Романченко.

Многочисленные истории в Москве и Санкт-Петербурге подтверждают тенденцию. Они не с такими, конечно, суммами ущерба, как у Лурье, но люди в шоке. И многие не надеются вернуть свои деньги.

— Не дай бог сейчас Верховный суд встанет на сторону Долиной, то и другие судьи возьмут под козырек. И будут похожие дела разрешать с точки зрения вот этого, эффекта Долиной.

То есть любой человек, который находится под влиянием кого-то, может в дальнейшем вернуть то, что он под этим влиянием отдал. Спрашивается, а где критичное отношение к этому человеку, почему не проводится экспертиза? У нас, к примеру, если ты занимаешься предпринимательской деятельностью, то делаешь это на свой страх и риск. Это указано в гражданском кодексе, чтобы предприниматель не рассказывал в суде, что забыл, не знал, не понимал и так далее. И нет никакой разницы, сколько тебе лет — 18 либо 70. Ты предприниматель. А тут по физическим лицам почему-то у нас этого в законодательстве, оказалось, что и нет, — говорит Юрий Романченко.

Двойные стандарты

И тут возникает еще один спорный момент, говорит Юрий Романченко. Почему суд указывает, что покупатель, то есть Лурье, не лишен возможности взыскать денежные средства с мошенников. Он с мошенниками в истории не состоял вообще, он их знать не знает. Извините, пожалуйста, тогда давайте все данные предварительного расследования, переписку Долиной. Но вы же этого мне никак не можете дать, как я могу с них взыскать.

Если будет принято решение в пользу Долиной, тогда эта практика попадет в обзоры скорее всего, и будет использоваться не только пострадавшими от мошенников. Но и обычными людьми, которые захотят заработать. В России такие истории не редкость.

Вот сейчас пришла ко мне молодая пара, она покупает у пожилой женщины квартиру. Та ведет себя странно: то она соглашается на сделку, то не соглашается. Ребята пришли ко мне за консультацией. Я порекомендовал опросить соседей. И соседка одна сказала, что та ей за чашкой чая рассказывала, что ей кто-то названивает постоянно. При том, что ей звонить никто не может, потому что у нее телефона городского нет, а мобильный у нее сломан. То есть, возможно, бабушка начинает уже придумывать вещи, которых вообще нет. И встает тогда вопрос, а вот они сейчас проведут сделку, а потом она также придет и расскажет, что она передавала деньги курьерам, что совершала сделку под воздействием. А потом ее представитель возьмет вот это кассационное решение по Долиной, приложит к иску и скажет — «Ребята, а почему у нас принцип правовой определенности (он гарантирует стабильность правоотношений через четкость норм, системность законодательства, единообразие судебной практики) в данной ситуации нарушается»?

— То есть вы не рекомендуете им заключать эту сделку?

— Нет, нет, я не рекомендую им. То есть у нас сейчас появился эффект Долиной, а не появился способ противодействия ему. А, с другой стороны, если взять те дела, когда это влияние приводит к другим последствиям, ни по гражданским делам, а по уголовным. Те же поджоги военкоматов или оборудования сотовых операторов. Там законодательство жёсткое. Там никаких тебе поблажек нет. Там же тоже ввели в заблуждение. Причем возраст не важен, судят и подростков. То есть почему-то у нас теперь есть прецедентность в уголовном процессе: ты должен быть вменяемым, осознавать, понимать, что ты, если пошел, кинул коктейль Молотова куда-то, то, значит, всё, никакого влияния у тебя быть не может, ты преступник. А здесь почему-то такого нет.

Как себя защитить

— Какие вы можете дать рекомендации, как не попасть в такую ситуацию, в какую попала Полина Лурье?

— Сделки по квартирам у многих происходят раз в жизни, это не тот продукт, который мы покупаем на постоянной основе. И риски вообще велики. Мы со своей стороны сейчас говорим, когда к нам обращаются за сопровождением: «Ребята, если есть сомнения, нужно поговорить с соседями, с родными». То есть, грубо говоря, я, как добросовестный представитель ваш, проверил, что нет риска банкротства продавца, нет наследников, чего-то еще-еще-еще. Это можно все узнать, а как нивелировать тот факт, под влиянием находится человек или нет?

Во-первых, нужно смотреть на цену вопроса, она должна быть рыночной обязательно. Во-вторых, не должно быть спешки. В-третьих, если вы у человека спрашиваете и понимаете, что он продаёт единственное жилое помещение, надо просто понимать, а где он будет жить. У меня была такая ситуация, что человек говорил, что продаст квартиру, а потом будет искать другую. Это странно как-то. Потом опять же, были случаи, когда лицо говорило о том, что у него нет наследников. К примеру, продавала квартиру женщина и утверждала, что муж умер до того, как она купила квартиру, а потом по документам выяснилось, что он успел годик в этой квартире пожить, а у него есть ребенок от первого брака. В выписке с Росреестра показывалось, что у нее эта квартира в собственности, но в наследство она не вступала, наследство она не делила и, получается, родственники могли и не знать, что они тоже имеют долю в этой квартире. А это тоже риски. То есть такие факторы тоже нужно сразу же нивелировать, очень внимательно смотреть даты смерти и так далее. Их нужно запрашивать, - рекомендует юрист.

Потом есть риск банкротства. Вы зашли на сайт приставов, зашли на сайт судов, посмотрели везде, что там какие-то есть задолженности, какие-то там метания есть и так далее. Если тем более вы знаете, что у него был какой-то бизнес и тому подобное, лучше обратиться к знающему человеку, чтобы он глубокую проверку провёл, посмотрел внимательно, к чему суды пришли, какое решение вынесли. Лучше потратить деньги на этом этапе, чем потом лишиться всех накоплений.

— Говорят, что сейчас и с машинами уже начались такие истории?

— Сейчас во всем пойдёт такая тема. С любым активом, который продаётся.

— А подскажите, какие-то дела после истории с Долиной у нас в Карелии были в вашей практике?

— Пока нет ещё, пока только готовимся.

Период охлаждения не всегда поможет

Добавим, что сейчас в Госдуме обсуждают ряд решений для противодействия схеме. Одно из возможных решений — «период охлаждения» на семь дней. Деньги покупателя будут лежать на счете, с которого нельзя будет их перевести или обналичить до окончания сделки купли-продажи. Многие юристы, в том числе Юрий, говорят, что это не поможет, лишь оттянет заключение мошеннической сделки. Законодатели, считает он, должны дать четкие алгоритмы действий — признать фактор влияния как некий такой обосновывающий, показательный термин, и уточнить, как с ним работать.

 Прочитать статью полностью можно здесь.